柳北區(qū)舉行馬廠村城中村改造項目合作簽約儀式，村民代表與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)合影�！　�

馬廠村民積極踴躍參加動員大會。　　

2013年4月，原白露村委主任何攀慶在柳州市柳北區(qū)白露村城中村改造項目動員大會上表態(tài)，號召村民共同參與城中村改造�！　�

未改造前的城中村原貌�！　�

柳州市馬廠村城中村改造項目回建安置小區(qū)規(guī)劃效果圖�！　�

約1300名村民參加了柳州市柳北區(qū)白露村城中村改造項目的動員會。

　　改革開放30多年來，全國大中小城市和各行各業(yè)一樣，發(fā)生了翻天覆地的變化，面貌與改革前比可謂天壤之別。

　　但是，全國各地的城鎮(zhèn)化過程都遇到一個相同的難題——城中村問題。其表現(xiàn)為：在漂亮繁華的城市中間，夾雜著一片甚至幾片雜亂無章、不堪入目的破舊村落，市民、村民、外來人員雜居其間。無論從城市管理、城市形象、城市發(fā)展等哪方面而言，這些城中村都存在著極大的問題，不僅居住其中的群眾意見很大，而且嚴(yán)重影響著城市景觀，制約著城市的發(fā)展，甚至還會給社會穩(wěn)定帶來隱患，對城市觀瞻、城市治安、城市運(yùn)營、城市土地利用率和產(chǎn)出率等，形成極大的阻礙。

　　剛剛閉幕的中央農(nóng)村工作會議將城鎮(zhèn)化時間表進(jìn)一步細(xì)化，提出了三個“1億”目標(biāo)，這三個“1億”指的是：到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。專家認(rèn)為，“到2020年解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造”表明，中國建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)市場的突破點(diǎn)將是城中村的農(nóng)村建設(shè)性經(jīng)營用地，為此開發(fā)商和地方政府可以在這點(diǎn)上多動腦筋，但維護(hù)農(nóng)民利益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民、集體和政府間的利益合理分配將是政策落地的關(guān)鍵。

　　柳州市政府于2012年12月專門出臺了《柳州市城中村改造管理辦法》，致力于全市城中村改造工作。這套改造辦法在“政府引導(dǎo)、城區(qū)主導(dǎo)、市場運(yùn)作、成熟一個、改造一個”的原則指導(dǎo)下，采取“三統(tǒng)一、三自主”的創(chuàng)新模式，充分發(fā)揮村級組織的協(xié)調(diào)作用，充分調(diào)動村民對城中村改造的積極性，實(shí)現(xiàn)從政府“要我改”到村民“我要改”的轉(zhuǎn)變，達(dá)到政府滿意、村民滿意的良好效果。

　　白露片區(qū)由馬廠、白露兩個城中村組成，地處柳州市西北部，北為柳鋼、東接柳化、西鄰園藝村、南靠柳江。改革開放30多年來，柳州市建設(shè)發(fā)展迅猛，這兩個村分別夾雜在繁華的城區(qū)之中。馬廠村有盤龍屯、馬廠屯、窯上屯3個自然屯約790戶，約1850人，約2800畝土地，涉及改造的房屋總面積約37萬平方米;白露村有雙沖屯、云頭屯、維義屯3個自然屯，約900戶，約2400人，約5000畝土地，涉及改造的房屋總面積約40萬平方米。這些村屯房屋自多少年前以來自然聚集，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，建筑物雜亂無章，村道污水橫流。大部分村民靠耕作為生;部分失地村民靠出租房屋維持生計;少量的村民外出經(jīng)商、打工。2012年，馬廠村、白露村集體收入人均不足2000元。

　　為改變原始落后的村貌，提高村民的收入和生活水平，這兩個村的“兩委”干部、村民代表于2008年就先后組織開展了相關(guān)工作，但由于村集體自身的財力匱乏和投資企業(yè)因種種原因不愿參與建設(shè)，導(dǎo)致整體工作停頓，無實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

　　政策是城中村改造的靈魂

　　城中村改造是每個發(fā)展中的城市面臨著的問題。為改變城中村的面貌和解決改造中的難題，柳州市委、市政府多次組織考察、調(diào)研和論證，柳州市政府于2012年11月14日印發(fā)了《柳州市城中村改造管理辦法》，以“群眾自愿、主動申請”為前提，按照“政府引導(dǎo)、城區(qū)主導(dǎo)、市場運(yùn)作、成熟一個、改造一個”的總體原則，通過采取“三統(tǒng)一、三自主”創(chuàng)新的模式，充分發(fā)揮村級組織的組織和協(xié)調(diào)作用，充分調(diào)動村民對城中村改造的積極性，實(shí)現(xiàn)從政府“要我改”到村民“我要改”的轉(zhuǎn)變。并提出以政府意圖、村民意愿、市場規(guī)則相結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)，以“提高村民生活水平、提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)層次、提高環(huán)境質(zhì)量”為目標(biāo)，通過解放思想、創(chuàng)新思路，運(yùn)用市場機(jī)制解決“城中村”改造工作的難題。

　　這項政策的核心是3點(diǎn)：

　　1.政府對安置用地出讓金零收益，讓利于民，通過村民“自主拆遷、自主建設(shè)、自主分配”的三自主原則，把實(shí)惠真正讓給農(nóng)民，以提高村民對城中村改造的積極性;

　　2.開放市場，允許社會資本通過招商引資進(jìn)入項目，同時，還要求投資企業(yè)按法定程序征得村民同意后方可進(jìn)入，充分體現(xiàn)和尊重了村民的意愿;

　　3.確定和規(guī)范了城中村改造項目的實(shí)施操作的程序和步驟，明確了政府、村集體、投資企業(yè)3方的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)了3個轉(zhuǎn)變：(1)政府從投資、建設(shè)管理到指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)型的轉(zhuǎn)變;(2)村集體從傳統(tǒng)的被動式征地拆遷到自發(fā)自愿進(jìn)行改造的轉(zhuǎn)變;(3)投資企業(yè)從擔(dān)心拆遷問題無法保障項目進(jìn)度到主動參與投資的轉(zhuǎn)變。

　　村兩委帶領(lǐng)群眾參與是關(guān)鍵

　　看到柳州市政府出臺的《管理辦法》，馬廠、白露兩個村的兩委領(lǐng)導(dǎo)多次組織村民代表討論，在柳州市委、市政府和柳州市城中村改造指揮部的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，積極的與柳北區(qū)人民政府聯(lián)系，通過招商引資的方式多次與有意向的投資企業(yè)洽談、考察，就雙方合作條件反復(fù)磋商，然后將合作方案交村民代表大會討論、表決。于2012年12月、2013年2月分別簽訂了兩個項目的《城中村改造投資開發(fā)合作協(xié)議書》，隨后分別注冊成立了有村集體參股和共同管理運(yùn)作的馬廠、白露兩個項目公司。

　　項目公司除少量的管理人員外，特別組建由柳北區(qū)城改辦、白露街道辦領(lǐng)導(dǎo)和兩村委干部、隊長、黨員、群眾代表和村民積極分子組成的工作組，工作組成員多達(dá)80余人，村集體選派的人員有德高望重的老干部、老黨員、老代表;也有年富力強(qiáng)、見多識廣的中青年力量;婦女代表的人數(shù)也不少。原白露村老主任何攀慶不顧年事已高、身體不適，依然積極地帶頭參加了改造工作組，帶領(lǐng)大家一起推動開展工作。

　　在柳州市城中村改造指揮部、柳北區(qū)政府的指導(dǎo)和帶領(lǐng)下，白露、馬廠兩個村的城中村改造工作依照《管理辦法》的要求和程序，有條不紊地有序展開。項目公司從對工作組成員進(jìn)行工作培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括城中村改造相關(guān)基礎(chǔ)知識、政策解讀、方案講解、問題答疑以及工作人員在實(shí)際工作中應(yīng)掌握的事項;組織村民去外地參觀學(xué)習(xí)考察;宣傳講解相關(guān)政策;對改造范圍內(nèi)的房屋測繪丈量;補(bǔ)償方案和置換結(jié)果以及選址意見公示;組織村民各家各戶對改造項目進(jìn)行意愿表決;對回建小區(qū)的選址、規(guī)劃設(shè)計、選擇戶型等開展了一系列的工作。

　　在這一個階段的工作中，由于部分村民一開始對政策的不了解，對工作人員采取拒絕入戶測量、避而不談，甚至謾罵村兩委干部、村民代表。但是，工作組成員堅持耐心地向村民和群眾宣傳政策，通過量化換算對比改造前后的差距以及改造后得到的好處和保障。

　　通過兩村委干部、隊長、黨員、群眾代表和村民積極分子的參與、現(xiàn)身說法，改造工作組采取了以點(diǎn)帶面、先易后難、逐步推進(jìn)的工作方法，通過召開全村村民大會、懸掛橫幅、張貼標(biāo)語、發(fā)放宣傳手冊等方式營造氛圍。對改造方案的宣傳盡量做到“補(bǔ)償結(jié)果量化，改造效果圖化，改造方案文字化”。依據(jù)“公正、公平、公開”的原則，對重大事項和決定進(jìn)行上墻公示，廣泛征求村民的意見和建議。由于各方面工作周到，加上政策優(yōu)惠、補(bǔ)償合理，村民對改造后的未來充滿了期望，對改造工作積極配合，對改造的熱情空前高漲，多次向項目公司提出“盡早改、盡快改、越快越好”的要求。在項目公司和改造工作組不斷的努力的和辛勤工作下，到目前為止，已獲得了超過三分之二以上村民的贊同、支持和積極參與。

　　在采訪過程中，原馬廠村委老干部、65歲的村民黃海忠說：“一開始，我也有懷疑這樣做行嗎但是通過參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)，了解了政策，曉得了改造后的好處。我就第一個報名參加工作組，別人講我沖，我就告訴他，我一個老人已經(jīng)六十多、快七十了，我都沒怕，你們怕什么以前土改、分田到戶、搞承包，哪一個不是摸著石頭過河現(xiàn)在，黨和政府的政策這么好，不做怎么對得起子孫，難道還要他們一輩子受窮嗎”

　　區(qū)域功能大提升

　　白露片區(qū)城中村改造面臨的主要問題有：

　　兩個村存量土地利用規(guī)劃現(xiàn)狀不平衡。白露村在規(guī)劃上主要為沿江水源保護(hù)綠地、沿江商業(yè)住宅地及片區(qū)道路用地，商業(yè)價值較高。馬廠村規(guī)劃上除了村民的三產(chǎn)用地及回建小區(qū)用地外，基本上為工業(yè)或物流用地，沒有城中村改造政策上用于資金平衡的安置開發(fā)用地。

　　片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。由于白露片區(qū)的道路基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，僅有北外環(huán)路及馬廠路，如果城中村改造項目的實(shí)施與片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法同步，小區(qū)道路交通、供水、供電、排水、排污就會出現(xiàn)問題，將會造成整個城中村改造項目巨大的市場風(fēng)險。

　　公共服務(wù)設(shè)施不完善。白露片區(qū)的學(xué)校、市場、醫(yī)院、公園等公共服務(wù)設(shè)施極不完善，加上片區(qū)空氣污染較重，片區(qū)整體土地商業(yè)價值不高，也就無法在更大程度上提高村民在城中村改造后所獲利益，保障失地農(nóng)民今后的生活出路。

　　柳北區(qū)政府結(jié)合白露片區(qū)的城中村改造和規(guī)劃發(fā)展，提出白露片區(qū)整體開發(fā)改造的理念和目標(biāo)是：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，我市的城市范圍在不斷的擴(kuò)大，城市各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位日趨明確，白露片區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)城市區(qū)位功能逐步凸顯，完善該片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、居住及商業(yè)配套日益顯得至關(guān)重要。通過分析白露片區(qū)的現(xiàn)狀，結(jié)合片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和柳北區(qū)“十二五”規(guī)劃，擬對白露片區(qū)提出“產(chǎn)城互動，多元共生”的大型“產(chǎn)城綜合體”開發(fā)改造模式，以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅(qū)動城市更新和完善服務(wù)配套，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市共同發(fā)展。

　　實(shí)現(xiàn)多方共贏

　　村民：改造前，村民的房屋為集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房;改造后，村民可獲得原產(chǎn)權(quán)面積1.2倍(即1：1.2)的商品房，除面積增大外，其房屋資產(chǎn)價值約翻番提升。即使是無房戶或原有房屋面積較小的家庭，也可按最低66平方米/人的住房保障，若按三口之家計，該戶村民得到的安置面積(加上獎勵面積)達(dá)到200平方米以上，在保障自行居住的前提下，仍可出租1-2套房屋。

　　改造中，在原有集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資時，村民可分到集體土地的征地補(bǔ)償款，用于購買養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等社會保障服務(wù)，同時也可改善自己的生活條件。

　　通過股份制改革，村民對安置的集體產(chǎn)業(yè)綜合樓擁有相應(yīng)的股份，預(yù)計年分紅收入約8000-15000元/人。

　　隨著該區(qū)域的改造建設(shè)，隨之相應(yīng)產(chǎn)生大量的就業(yè)機(jī)會，村民可根據(jù)自身的條件選擇相應(yīng)的工作崗位。

　　村集體：由投資企業(yè)投資建設(shè)集體產(chǎn)業(yè)綜合樓安置村民，項目建設(shè)完成后，采取產(chǎn)權(quán)租賃、整體包租，自行經(jīng)營管理或委托專業(yè)管理公司代為運(yùn)營的低風(fēng)險經(jīng)營模式盈利，獲得的租金收益用于村民的分紅及社會保障。

　　兩村集體得到的產(chǎn)業(yè)綜合樓面積約20萬平方米，按市場價值估算其固定資產(chǎn)價值高達(dá)20億元。村集體還可通過抵押貸款、資產(chǎn)入股、合作等多種方式進(jìn)行再投資，逐步壯大集體經(jīng)濟(jì)。

　　企業(yè)：安置房屋建筑面積用于安置補(bǔ)償村民后，剩余部分依法上市交易，投資企業(yè)獲得合理的投資回報。

　　政府：改善城市環(huán)境，提升城市形象;解決被征地、拆遷群體的補(bǔ)償安置問題，維護(hù)社會秩序;解決失地農(nóng)民生活出路問題，促進(jìn)社會穩(wěn)定的發(fā)展;同時，政府可獲得約6000畝的土地凈收儲量，用于市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他項目的建設(shè);政府財政可在改造過程中收取各項稅金。

　　城中村將變?yōu)槌鞘行铝咙c(diǎn)

　　整個改造工作經(jīng)3個階段進(jìn)行。第一階段，在3年內(nèi)完成拆遷補(bǔ)償安置及回建安置房建設(shè)工作;第二階段，在5年內(nèi)完成土地征收及三產(chǎn)建設(shè)、股份改革等工作;第三階段，適時開展撤村并居、身份置換等無形改造工作。

　　通過改造項目的實(shí)施，在3-5年內(nèi)完成白露片區(qū)的整體改造，做強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)，根本解決失地農(nóng)民的生活問題與長遠(yuǎn)發(fā)展問題;改善失地農(nóng)民的居住環(huán)境，提高人民的生活水平和質(zhì)量;使村民共享城市改革和發(fā)展成果。同時，促進(jìn)城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間格局，增強(qiáng)城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，使白露片區(qū)成為城市建設(shè)新亮點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資的熱點(diǎn)。